«КСК» БОЛМАЙДЫ: Мамандар тұрғын үйді басқарудың жаңа формасын түсіндірді

2020 жылдан бастап Қазақстанда тұрғын үйді басқарудың нысандары өзгерді. Енді ПИК-ті (КСК) мүлік иелері бірлестігі (МИБ — ОСИ) алмастырады. Яғни көппәтерлі үйдің тұрғындары МИБ арқылы ақшаның қалай жұмсалғанын бақылап, күрделі жөндеуге қаржы жинауға мүмкіндігі бар. Осы орайда  Тengrinews.kz тұрғын үй шаруашылық мәселелерін түзету туралы заңға енгізілген өзгерістерге шолу жасады.

2019 жылдың соңында Мемлекет басшысы Қасым-Жомарт Тоқаев тұрғын үй шаруашылық мәселелерін түзету туралы заңға қол қойды. Нәтижесінде тұрғын үйді басқарудың жаңа формасы — «бір үй — бір мүлік иелерінің бірлестігі» механизмі енгізілді. Сондай-ақ тұрғындар арнайы есепшотқа ақша жинап, екінші деңгейлі банктен күрделі жөндеуге кредит алуға мүмкіндік берілді.

Жаңа заңның нормасы 7 қаңтарда күшіне енді. Бір жылдың ішінде көппәтерлі үйдің тұрғындары кондоминимум нысанын басқарудың жаңа формасын таңдауға міндетті.

Мұндай өзгерістер не үшін қажет болды?

"Қоғамдық қорғаушы" республикалық қоғамдық ұйымның төрағасы Виктор Сыздықов пәтер иелері кооперативінің (ПИК) қызметі тиімсіз болғанын, тұрғын үй шаруашылық мәселелері бойынша халықтан шағым көп түсетіндіктен мемлекет бұл салаға өзгерістер енгізгенін жеткізді. «Осыған дейін ПИК-тің қарамағында 30-100 үйге дейін болды. Мысалы, Алматыда бір ПИК-те 400 үйдің болғанын туралы дерек бар.

Осыған дейін бұл үйдің бәріне ортақ бір ғана есепшот ашылатын. Яғни пәтер иелері ақшаның қалай жұмсалатынынан хабарсыз болды. Үкімет осы олқылықтарды ескерді. Себебі, 20 жылдың ішінде халықтан осы мәселеге қатысты көп арыз түсті. Сондықтан мемлекет „мұны шешу керек“ деген тоқтамға келді», — дейді сарапшы.

Оның пікірінше, заңдағы жаңа норма аталған саладағы мәселелерді шешуге септігін тигізеді.

Заңдағы негізгі өзгерістер қандай?

«Тұрғын үй коммуналдық шаруашылығын жаңғырту мен дамытудың Қазақстан орталығы» АҚ-ның өкілі Марғұлан Әбдікәрімов жаңа заң бойынша тұрғын үйді басқарудың мынадай нысандарының екі формасы, яғни мүліктің меншік иелері бірлестігі мен көппәтерлі тұрғын үйдің жай серіктестігі (жай серіктестік) болатынын атап өтті.

«Тұрғындар алдымен жиналыс өткізіп, басқару нысанның бірін таңдайды. Кейін жиналыста тиісті үй кеңесінің мүшелері сайланады. Ол 3 адамнан кем болмауы керек. Кеңес құрылған соң, МИБ төрағасы немесе серіктестік басшысы сайлануы керек. Тиісті шешім қабылданған соң, хаттама толтырылады. Мүлік иелері бірлестігі төрағасы хаттаманы алып, әділет органдарына тіркеледі. Осыдан соң, төраға екінші деңгейлі банктен ағымдағы (текуший) және күрделі жөндеуге деп екі есепшот ашады», — дейді ол.

Мамандардың айтуынша, егер тұрғындар жай серіктестік формасын таңдаса, олар бірлесіп шешім қабылдау мен өз міндеттерін орындауға жауапты болады. Сондай-ақ бірлескен жұмысты үйлестіретін сенімді адамды да сайлап алып, оған сенімхат жазып беруі керек. Кейін сенім білдірілген адам МИБ төрағасы сияқты жұмыс істей алады.

ПИК болмайды

Қазір таңда пәтер иеленушілер кооперативі (ПИК) жұмыс істей беруге құқығы бар. Алайда 2022 жылдың 1 шілдесіне дейін басқарушы немесе қызмет көрсетуші компаниялар болып қайта құрылуы керек.

«Алдағы кезеңде ПИК немесе КСК мүлдем болмайды. Олар қызметін 3 жыл жүргізе алады. Халық жаңа заңның нормасын түсіну үшін уақыт қажет қой», — дейді "Қоғамдық қорғаушы" республикалық қоғамдық ұйымның төрағасы Виктор Сыздықов.

Осы орайда оның өзін Марғұлан Әбдікәрімов толықтырды.

«Пәтер иелері кооперативі (ПИК) 2022 жылдың 1 шілдеге дейін шеңберінде жұмыс істеуге мүмкіндігі бар. Айтып кету керек, жақсы жұмыс атқарып жатқан ПИК-тер де бар ғой. Алайда заңда көрсетілген уақыттан соң, ПИК-тер басқарушы немесе қызмет көрсетуші компаниялар болып қайта құрылуы шарт. Мұны пәтер иелері жиналыста талқылауы керек», — дейді Тұрғын үй коммуналдық шаруашылығын жаңғырту мен дамытудың қазақстандық орталығының өкілі.

Кеңес пен төрағаның міндеттері

Мамандар МИБ тұрғын үйдің пәтер иелерінен құрылса, ал үйдің кеңесі ортақ мүлікті басқару мен күту бойынша пәтер иеленушілер мүддесін қорғайтынын жеткізді.

Үй кеңесі мынадай функцияларды атқарады:

— жиналыс мұндай өкілеттіктерді үй кеңесіне берген жағдайда кондоминиум объектісін басқару нысанын таңдауды және ауыстыруды;

— көппәтерлі тұрғын үйді басқарушыны немесе басқарушы компанияны таңдау туралы, бір күнтізбелік жыл мерзімге кондоминиум объектісін басқару бойынша қызметтер көрсету туралы шарт жасасу туралы, сондай-ақ оны өзгерту немесе бұзу туралы, жиналыс мұндай өкілеттіктерді үй кеңесіне берген жағдайда, шешім қабылдауды;

— мүліктің меншік иелері бірлестігінің, жай серіктестіктің, көппәтерлі тұрғын үйді басқарушының немесе басқарушы компанияның қызметін үйлестіруді және кондоминиум объектісін басқару және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстау жөніндегі ай сайынғы және жылдық есептерді қарауды;

— жиналыстың бекітуіне ұсыну үшін кондоминиум объектісін басқаруға және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға арналған шығыстардың бір күнтізбелік жылға арналған сметасының жобаларын және кондоминиум объектісін басқару және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстау жөніндегі жылдық есепті қарауды;

— жиналысты немесе жиналыстың құзыретіне жатқызылған мәселелер бойынша жазбаша сауалнаманы жүргізуді ұйымдастыруды, жиналыстар хаттамаларын және дауыс беру парақтарын ресімдеуді.

«МИБ төрағасы көппәтерлі тұрғын үйдің пәтерлер, тұрғын емес үй-жайлар меншік иелерінің жиналысы кезінде сайланады. Оның жалақысы төменгі жалақы мөлшерінен кем болмауы керек. Бұл мәселе тұрғындардың жиналыста шешілуі шарт. Сондай-ақ төраға банктен есепшот ашып, мердігерлермен келісім-шартты рәсімдейді. Көрсетілетін қызметтің сапасын қадағалайды, әрі тұрғындардың жиналыста қабылдаған шешімдерін орындайды», — дейді Марғұлан Әбдікәрімов.

Күрделі жөндеуге ақша қалай жиналады?

Виктор Сыздықовтың айтуынша, көппәтерлі тұрғын үйді жөндеу үшін екінші деңгейлі банктен жинақ есепшоты ашылады.

«Осыған дейін күрделі жөндеу жүргізу үшін ай сайын үйдің 1 шаршы метріне 50 теңгеден жиналды. Бірақ бұл қаржы дұрыс жиналмайтын. Мұны үкімет ескеріп, оның мөлшерін 0,005 АЕК-ке дейін яғни 13,25 теңгеге дейін азайтты», — дейді қоғамдық ұйымның төрағасы.

Тұрғын үй коммуналдық шаруашылығын жаңғырту мен дамытудың қазақстандық орталығының өкілі Марғұлан Әбдікәрімов үйді күрделі жөндеуден өткізу үшін банкте несие алуға мүмкіндік қарастырылғанын жеткізді. Бірақ оның арнайы талабы бар.

«Жаңа заңның нормасына сәйкес, тұрғындар МИБ арқылы банктегі екі есепшотқа ағымдағы және күрделі жөндеуге ақша аудару қажет. Күрделі жөндеуге орташа есеппен 10-15 миллион теңге жұмсалады. Мысалы, жөндеу жұмыстарына 10 миллион теңге қажет болды дейік. Онда 5 миллион теңге бірлестіктің есепшотында жиналуы қажет. Ал қалған 5 миллион теңгені екінші деңгейлі банктен несие алуға мүмкіндік бар», — деді маман.

Бірақ ол бұл мәселе үйдің жиналысында міндетті түрде талқыланып, хаттама толтырылуы қажет екенін жеткізді.

Болжанбаған шығындарға тұрғындар ақша жинай ма?

Марғұлан Әбдікәрімов бұл мәселені шешу үшін заңда жаңа термин енгізілгенін атап өтті.

«Мұндай түсінік ескі заңда болмаған. Жаңа заңның аясында біз „нысаналы жарна“ немесе „целевой взнос“ деген терминді енгіздік. Ол үйді күтіп ұстау үшін бір жылға шығыстар сметасы дайындалады. Сметаға кірмеген жұмыстар болса, заңда „нысаналы жарнаны“ жинауға мүмкіндік бар деп белгіледік. Әрине, бұл мәселе жиналыста талқыланып, пәтерлер, тұрғын емес үй-жайлар меншік иелерінің жалпы санының үштен екісінен астамы болған кезде шешім қабылдайды. Әрине, бұл факт хаттамаға тіркелуі қажет. Осыдан соң ғана тұрғындардан нысаналы жарна жиналады», — деп түйіндеді сөзін өкіл.